エクセレントシティ西船橋レジデンス【駅近、線路沿い、強弱入り混じるポジション】6階81㎡7,998万円(坪単価327万円)

エクセレントシティ西船橋レジデンス。

所在地:千葉県船橋市西船3-364-1他(地番)
交通:京成西船駅徒歩3分、西船橋駅徒歩7分
用途地域:第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数:6階建、63戸

千葉銀行西船寮跡地、南側に京成本線の線路が隣接するポジションです。京成西船駅からは踏切を渡る必要はあるものの、線路沿いをほぼ一直線の徒歩3分、そしてJRも徒歩7分となる距離感ですので、利便性はかなり高いですね。

駅がほど近いポジションながら住居系地域(特に、西船橋駅がこの距離感での第一種中高層住居専用地域というのは珍しい)というのも当物件の魅力の1つです。ただ、南側に加え西側も線路(JR武蔵野線の高架)、そして北側は東京電力葛飾変電所(鉄塔・送電線など)ということで強弱入り混じるポジション、重視するものによって評価の分かれるポジションであることは間違いないでしょうね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩7分にワイズマートペリエとまいばす、徒歩9分にグリーンデリ新鮮館、徒歩10分にセレクションがあり、凄く近いものはありませんが選択肢は多い方でしょう。

通学区は、西海神小学校で徒歩10分の距離感です。ほぼフラットなアプローチなので悪くはありませんが、葛飾小学校が徒歩4分の至近にあることを鑑みるとちょっと残念ではありますかね。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡超の4LDK、南東角住戸です。南側の線路に加え、東側を送電線が横断しているのは玉に瑕です。ただ、線路の向かい南側は低層住宅街ですし、東側も青空駐車場(月極)になっているのでこの最上階住戸からは日照だけでなく視界抜けも申し分ないでしょう。

間取りは日照・視界的に優れた南東角なので物件内で最も大きなことに驚きは微塵もないのですが、80㎡に乗せているのは意外でしたね。
4LDKなので1室1室はけしてゆとりがあるわけではありません。しかしながら、駅近ポジションですし上述のように住居系地域とはいえ”強弱入り混じる(クセのある)”ポジションではあるので、ここまでの面積帯のファミリーニーズを勘案してくるとは思いませんでした。

ただ、日照・視界が優れている中での南面3室設計に加え、角住戸としては廊下を最低限の長さに抑えたことによる高効率性も魅力にはなってくるでしょう。
洋室4室中3室のリビングイン設計は好みの分かれるところではありますが、広がりのあるアイランドキッチンはインパクトがありますし、ウォールドアにより気軽に3LDK的にも使えるLD周りは"空間の広がり"という点でもかなり優れています。ワイドなLD開口部にも好感が持てますね。

坪単価は327万円。この後に取りあげる30㎡台は北向きの際どいポジションながらもコンパクトゆえの単価高の設定なので、単価帯にバラツキがあるのですが、50~80㎡台で言うと概ね280~330万円ほどで平均は310万円程度でしょうか(30㎡台も含めると320~330万円?)。

近年の西船橋駅の供給事例としては、エクセレントシティ西船橋Ⅲ(2021年分譲/JR徒歩8分/約255万円)、エクセレントシティ西船橋Ⅳ(2021年分譲/JR徒歩6分/約265万円)があります(ここはなぜに「Ⅴ」じゃないんでしょうね???)。

2021年からの上昇幅としては特段違和感はないですし、お隣の船橋駅では駅距離がありながらもジオ船橋夏見(2023年分譲/船橋駅徒歩11分/約310万円)がしっかりとしたお値段で分譲中というあたりからしてもおかしくはないのでしょうが、上述のように駅近とはいえかなりクセの強い立地ではありますので、2021年からの上昇幅はもう少し抑えられていてもおかしくなかった印象はありますかね。他社物件ならまだしも、目先の比較対象が同エクセレントシティゆえに余計にそう感じてしまうところもあるのかもしれませんが…。

なお、この角住戸に関しては、効率性が高いため単価は幾らか割り引いて考えて良いように思いますが、一方で面積が大きくグロスが結構嵩んでいるのはやはりネックになるでしょうね。

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